A Associação Brasileira de Normas Técnicas regulamenta variadas técnicas de avaliação para diferentes tipologias de imóveis, podendo assim, ser escolhido o método que melhor se aplica à sua propriedade.
Nós já discutimos aqui no Blog sobre o que é a avaliação de imóvel e sua utilidade. Portanto, neste texto serão comentados os principais métodos de avaliação utilizados por engenheiros ou arquitetos, que são citados nas Normas Técnicas.
- Método Comparativo de dados de Mercado
É o método mais utilizado pelos profissionais na elaboração do laudo de avaliação e, de acordo com determinação da norma da ABNT, é o mais exato, porém, sua utilização depende das possibilidades de formação de um banco de dados composto por elementos semelhantes ao imóvel objeto da avaliação. Neste método deverá ser feito um planejamento de pesquisa, que consiste em coletar dados de ofertas de mercado que sejam compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação.
As variáveis mais utilizadas são:
- Características físicas: área construída, área de terreno, testada, padrão de acabamento, topografia, idade/conservação.
- Localização: bairro, renda da rua, distância a algum polo de influência.
- Método Evolutivo
O Método Evolutivo é usado para avaliar imóveis urbanos especiais, como por exemplo, galpões industriais, quando as ofertas de mercado não são suficientes para utilizar o método comparativo de dados de mercado. Nele avalia-se o imóvel da seguinte maneira: as benfeitorias, pelo Método de Quantificação de Custos e o terreno pelo Método Comparativo de Dados de Mercado ou pelo Método Involutivo – se não houver amostras suficientes para determinar o valor do terreno.
O valor das benfeitorias é determinado pelo Método de Quantificação de Custos, visto que os projetos industriais são poucos semelhantes entre si, o que inviabiliza a utilização do Método Comparativo Direto. Neste método é identificado o custo de reedição das construções a partir do orçamento detalhado ou do emprego do Custo Unitário Básico de Construção (CUB), o qual é editado pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil de cada estado. Ao utilizar este índice deve-se levar em conta que é um custo meramente orientativo e que sofre reajustes mensais.
- Método Involutivo
Este método é utilizado para avaliar terrenos em locais onde não há um número de amostras suficientes ou que não possuem parâmetros de comparação, como por exemplo, terrenos de grandes áreas localizados no centro de cidades onde não há mais ofertas de mercado.
Consiste na precificação da propriedade de acordo com o aproveitamento do terreno, baseando-se em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. A avaliação por este método considera: a receita de comercialização das unidades hipotéticas com base em preço obtidos em pesquisas, levando em conta uma eventual valorização imobiliária; o levantamento do custo de produção do projeto hipotético; despesas com a administração do empreendimento, de publicidade e de comercialização das unidades; impostos e taxas.
Por Isadora Antonelli