Há inúmeras circunstâncias onde se faz necessário definir o valor de um imóvel. Em operações comerciais, como na venda de um bem imóvel ou no valor de locação, por vezes, a determinação do valor de mercado do imóvel torna-se necessária, para que se tenha uma operação justa.
Existem outras situações em que a avaliação mercadológica do imóvel se faz, ainda, mais urgente: no caso de processos judiciais, como partilha de herança (inventários), divórcios em que o casal não concorda no valor de algum bem, desapropriações de terra em que os valores indenizatórios não correspondem ao valor de mercado, cálculos de tributos sobre valores imobiliários indevidos e uma gama variada de litígios que necessitam de avaliação do valor do imóvel.
Na avaliação de imóveis é definido o valor de mercado de um imóvel, considerando o mercado imobiliário local. Para tanto, na intenção de se obter a avaliação justa do valor de mercado do imóvel, devem ser consideradas variáveis importantes e específicas de acordo com a tipologia do imóvel objeto da avaliação, para imóvel: rural, urbano, comercial, residencial, é considerada a localização, área construída, área do terreno, estado de conservação, dentre outras variáveis. Há vários fatores que influenciam na aferição do valor de mercado. Deste modo, foram desenvolvidos estudos e metodologias para que seja possível determinar o valor de mercado de um imóvel. A reunião destes procedimentos técnicos utilizados na avaliação de imóveis é regulamentada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) através da NBR 14653.
A NBR 14653 é subdividida em sete partes:
- NBR 14653-1: Procedimentos Gerais – Refere-se a procedimentos gerais da norma, ou seja, esta parte somente é utilizada em conjunto com alguma outra parte que seja necessária. É nela que serão encontradas as diretrizes que irão auxiliar na avaliação dos bens;
- NBR 14653-2: Imóveis Urbanos;
- NBR 14653-3: Imóveis Rurais;
- NBR 14653-4: Empreendimentos;
- NBR 14653-5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- NBR 14653-6: Recursos naturais e ambientais;
- NBR 14653-7: Patrimônios históricos;
Exemplos de casos onde se faz necessária a avaliação de imóveis:
- Compra/venda/locação de um imóvel;
- Incorporação, fusão ou cisão de empresas;
- Avaliação de Imóveis para Leilões;
- Ações revisionais ou renovatórias do aluguel;
- Seguro imobiliário;
- Estudo de Viabilidade Imobiliária;
- Consórcio de imóveis com alienação fiduciária;
- Realidade do patrimônio líquido de uma empresa;
- Desapropriações;
- Avaliações para Financiamentos Habitacionais, Comerciais ou Rurais;
- Separação e Divórcio (Lei 11.441/07);
- Inventário;
- Ações judiciais e extrajudiciais;
Como visto anteriormente, as avaliações são normatizadas em partes, cada uma delas com suas especificidades. No próximo post falaremos um pouco sobre os métodos de avaliação e suas singularidades.
Por Isadora Antonelli